Ce trebuie sa stii despre veniturile din chirii?

Inchirierea imobilelor este o activitate foarte frecventa care desigur are o impozitare specifica. In termeni de drept civil, inchirierea este un tip de locatiune. Locatiunea este contractul prin care o parte, numita locator, se obliga sa asigure celeilalte parti, numite locatar, folosinta unui bun pentru o anumita perioada, in schimbul unui pret, denumit chirie.

Inchiriere vs. arendare

• Locatiunea bunurilor imobile si aceea a bunurilor mobile se numeste inchiriere.
• Locatiunea bunurilor agricole poarta denumirea de arendare.

Inchiriere vs subinchiriere

Chiriasul poate ceda contractul de inchiriere a locuintei sau subinchiria locuinta numai cu acordul scris al locatorului, caz in care, in lipsa unei stipulatii contrare, cesionarul, respectiv sublocatarul raspunde solidar cu chiriasul pentru obligatiile asumate fata de locator prin contractul de inchiriere. Asadar, inchirierea si subinchirierea sunt doua notiuni diferite. Chiria poate consta intr-o suma de bani sau in orice alte bunuri sau prestatii.

Contractul de inchiriere

Contractul de locatiune se considera incheiat indata ce partile au convenit asupra bunului si pretului.

In prezent, legislatia in vigoare nu mai prevede obligatia persoanei care inchiriaza un bun imobil  de a inregistra contractul la ANAF in 30 de zile de la inchiriere (obligatie eliminata inca din 2018), insa incheierea unui astfel de contract este utila pentru ambele parti.

Orice contract nou incheiat se declara din 2018 prin declaratia unica, in termen de 30 de zile de la incheierea sa.

Pe de alta parte, nu mai este obligatoriu nici sa fie autentificate contractele (la notar), insa cel care pierde cel mai mult daca nu exista un contract de chirie este cel ce inchiriaza imobilul, fiindca prin autentificare de catre notarul public contractul devine titlu executoriu.

Ca alternativa, cu toate ca nu mai este obligatoriu, contractele de inchiriere pot fi inregistrate in continuare la ANAF, fiindca daca ai incheiat contractul de inchiriere sub semnatura privata fara a fi certificata operatiunea la notar prin inregistrarea contractului la ANAF dobandeste de asemenea calitatea de titlu executoriu.

Contractele de locatiune incheiate prin inscris sub semnatura privata pot fi inregistrate la organele fiscale din subordinea Agentiei Nationale de Administrare Fiscala prin depunerea:

• cererii de inregistrare a contractelor de locatiune, insotita de
• copie a contractului de locatiune cu inscrierea mentiunii “conform cu originalul” de catre locator si semnarea acestuia

Cererea, insotita de copia contractului de locatiune, se depune la registratura organului fiscal central competent sau prin mijloace electronice de transmitere la distanta formular 168.

Taxarea veniturilor din chirii

Codul Fiscal la art. 64 alin. (1) litera c) mentioneaza ca veniturile din cedarea folosintei bunurilor se impoziteaza cu 10%. Pe langa impozitul de 10%, in functie de volumul veniturilor din chirii, persoana care incaseaza aceste venituri mai trebuie sa plateasca si contributia la sanatate CASS – 10%.

Contributiile la sanatate (CASS – 10%) se platesc doar in cazul in care veniturile calculate pentru impozitare,  sunt mai mari decat valoarea a 12 salarii minime brute pe economie – plafon pentru anul 2021 -> 12 luni * 2.300 lei = 27.600 lei.

Atentie!

Venitul brut din chirie este reprezentat de sumele efectiv incasate conform contractului de chirie. Cota de impozit (10%) se va aplica la venitul net din chirie care este determinat prin aplicarea cotei forfetare de 40% asupra venitului brut realizat.

CASS (10%) se aplica la plafonul de 12 salarii minime.

Stabilirea depasirii plafonului de 27.600 lei (plafon valabil la 2021) pentru incadrarea la plata CASS se realizeaza tot raportat la venitul net din chirii.

Declararea veniturilor din chirii

Veniturile din chirii se declara prin intermediul declaratiei unice, in baza careia se vor calcula impozitul si contributia de asigurari sociale de sanatate CASS (daca e cazul).

Declaratia unica se poate depune atat in format fizic la ghiseu sau online prin intermediul spatiului virtual:

• pana la data de 25 mai inclusiv a anului urmator celui de realizare a veniturilor in vederea declararii venitului realizat si stabilirii/definitivarii impozitului anual pe venit si a contributiilor sociale;
• pana la data de 25 mai inclusiv a fiecarui an, pentru stabilirea si declararea impozitului pe venitul estimat/norma de venit a se realiza in fiecare an fiscal, precum si pentru declararea si stabilirea contributiilor sociale datorate;

Declaratia se va depune in termen de 30 de zile de la data producerii evenimentului/incheierii contractului intre parti, in cazul contribuabililor care obtin venituri din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, altele decat veniturile din arendare pentru care impunerea este finala si care nu au avut, pana la acea data, obligatia depunerii declaratiei unice.

Exemplu practic de calcul taxe (venituri din chirii sub plafon):

O persoana fizica incaseaza venituri din chirii: 1.200 lei/luna.

Venit brut obtinut pe tot anul: 14.400 lei/an

Venit net: 14.400 – (40% * 14.400 lei/an) = 8.640 lei

Venitul net se afla sub plafonul de 27.600 lei, ceea ce inseamna ca persoana fizica va achita doar impozit – 10% * 8.640 lei = 864 lei.

Exemplu practic de calcul taxe (venituri din chirii peste plafon):

O persoana fizica incaseaza venituri din chirii 4.000 lei/luna.

Venit brut obtinut pe tot anul: 48.000 lei/an

Venit net obtinut pe tot anul: 48.000 – (40% * 48.000 lei/an) = 28.800 lei

Venitul net se afla peste plafonul de 27.600 lei, ceea ce inseamna ca persoana fizica va achita:

• impozit – 10% * 28.800 lei = 2880 lei
• CASS – 10% * 27.600 lei = 2.760 lei (plafon valabil la 2021)

TVA la chirii

Inchirierea unui bun imobil este o operatiune scutita de TVA in baza art. 292, alin. (2),  lit.e), din Codul fiscal.

Cu toate aceste orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea acestor operatiuni.

Art. 292 din Codul fiscal arata ca urmatoarele operatiuni sunt scutite de taxa: e) arendarea, concesionarea, inchirierea si leasingul de bunuri imobile, acordarea unor drepturi reale asupra unui bun imobil, precum dreptul de uzufruct si superficia, cu plata, pe o anumita perioada. (…) (3) Orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea operatiunilor prevazute la alin. (2) lit. e) si f), in conditiile stabilite prin normele metodologice.

Optiunea se notifica organelor fiscale competente si se va exercita de la data inscrisa in notificare. Formularul notificarii este unul standard, prevazut in Anexa 1 la normele metodologice de aplicare a prevederilor titlului VII din Codul fiscal.

O copie a notificarii  se transmite clientului.

TVA la garantii

Garantia prin care se  asigura buna executie a unui contract este o operatiune care nu intra in sfera de aplicare a TVA, nefiind livrare de bunuri sau prestare de serviciu (art. 268 din Codul Fiscal).

Usureaza-ti munca cu gestionarea documentelor si castiga timp pretios pentru afacerea ta! Testeaza produsele SmartBill: program facturare, gestiune si contabilitate. Afla din pagina dedicata e-Factura si e-Transport motivele pentru care merita sa alegi SmartBill.